Der deutsche Immobilienboom – für Investoren bereits vorbei?

Die Zeiten waren für Immobilienkäufer und die jenigen die in Immobilien-Aktien investiert haben, bisher gut. Es hat den Anschein, das die Preise für Immobilien seit 2007 immer weiter angestiegen sind. In ganz Deutschland sind die Preise laut der Daten von Statista um mehr als 30 % angestiegen und in manchen Regionen waren sogar noch höhere Anstiege zu verzeichnen.

Allerdings zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) die erst vor einiger Zeit veröffentlicht wurde auf, dass es im Immobilienmarkt derzeitig einige Risiken gibt und somit auch für die Kapitalanleger, die in diesem Feld tätig sind.

Das klingt (eher) übel

Von dem Autor der Studie, Michael Voigtländer, wird nahe gelegt, dass viele Einfamilienhäuser in den ländlichen Gegenden gebaut würden, in bestimmten Städten zu viele kleine Apartments und das auch die neuen Regulierungen, weiteren Investitionen einen Strich durch die Rechnung machen könnten. Ein jeder dieser Aspekte hat die Kraft, die darauf folgenden Renditen der Immobilieninvestoren zu senken.

Ist das tatsächlich solch ein Drama?

Sicherlich hat dieser Bericht für die eine oder andere Schlagzeile gesorgt, doch es ist nicht an dem, dass der Autor hier von einem Crash spricht. Sondern es wird ganz klar ausgesagt, das auf dem Markt keine Blase vorhanden ist und das nicht mit einem schlagartigen Preisfall zu rechnen ist.

Aber die Immobilienkäufer und die Investoren sollten sich nicht zu früh freuen, denn es stellt sich hier die Frage, wie es um die zukünftigen Renditen bestellt ist.

In den letzten neun Jahren sind die Immobilienpreise um 30,5 % gestiegen und diese Preiserhöhung markiert eine Rendite von rund 3 % pro Jahr. Wer einen Blick auf die einzelnen Märkte wirft, der wird allerdings deutlich höhere Zahlen finden. So stiegen die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt München laut dem Handelsblatt seit 2004 um 112 %(!) und Berlin konnte sogar einen Preisanstieg von circa 130 % verbuchen. Das ist ein jährlicher Gewinn von 5,9 % für München und 6,6 % für Berlin.

In diesen Fällen muss keinesfalls von einer Blase oder einem Crash gesprochen werden. Doch wenn es zu einer Verlangsamung des Preiswachstums kommt, dann werden die Investoren zukünftig mit geringeren Renditen rechnen müssen und letztendlich weniger Wohlstand aufbauen können.

Ein Gedankengang

In den letzten 10 Jahren könnte man Berlin als einen besonders aufgeheizten Immobilienmarkt bezeichnen – wie bereits erwähnt, die Preise stiegen um 130 % in den letzten rund 13 Jahren. Der DAX konnte in demselben Zeitraum um 215 % steigen.

Für alle die es noch einmal hören möchten: In dem Zeitraum zwischen 2004 und 2017 ist die Finanzkrise enthalten. Das bedeutet in anderen Worten: Am Ende erhielten die Investoren eine Jahresrendite von 9,2 %, auch wenn sie eine der schlimmsten Börsen- und Finanzkrisen der letzten 100 Jahre erleben mussten.

Das Resultat, das daraus resultierte, ist kein Einzelfall: Die Renditen der Börse überstiegen die der Immobilien bei weitem. Doch wer einen Blick auf die langfristigen Daten der USA der letzten 50 Jahre wirft, dann haben sich die Immobilienpreise dort um 5 % pro Jahr erhöht. Im selben Zeitraum hat sich der S&P um 6,7 % erhöht.

Nun mag sich das nicht nach einem großen Unterschied anhören – aber es ist dennoch so. Wer 100.000 Euro mit 5 % über 50 Jahre investiert hat, der erhält rund 1,2 Mio. Euro. Dieselben 100.000 Euro mit 6,7 % ergeben jedoch rund 2,5 Mio. Euro.

Zurück zu der eigentlichen Frage der Immobilienblase

Allerdings geht es nicht wirklich um die Frage, ob eine Immobilienblase besteht, die bald hierzulande platzen wird. Sondern eher um die, dass sich in Deutschland und den USA, die Aktien besser entwickelt haben, als die Immobilien. Aber dennoch sind die deutschen Anleger noch immer sicher, dass eine Immobilie eine sichere und damit die bessere Option ist.

Wer sicher und gewinnbringend investieren möchte, der sollte eher eine Geldanlage in Aktion oder Fonds in Betracht ziehen, denn langfristig hat die Börse bis dato bessere Renditen gebracht als andere Investitionen und das Risiko an der Börse zu investieren ist längst nicht so hoch, wie von vielen Leuten noch immer angenommen wird.

Vom wohlverdienten Ruhestand träumen

Noch ein paar Zahlen: Der DAI hat 2015 deutsche Investoren nach ihren Investitionen an der Börse und in anderen Bereichen befragt. Dabei wurde spezifisch danach gefragt, ob sie die folgende Frage als richtig einstufen würden: Langfristig bringt eine Geldanlage in Aktien bzw. Aktienfonds mehr Rendite als andere Anlageformen. Von 31 % der Befragten wurde „eher nicht zutreffend“ geantwortet oder „überhaupt nicht zutreffend“. Nur von 9 % wurde „voll und ganz zutreffend“ geantwortet.

Wer träumt nicht von einem wunderschönen und wohlverdienten Ruhestand? Das ist auch nicht falsch, denn schließlich hat diesen jeder nach einem Leben voller harter Arbeit verdient. Damit sich dieser Traum auch verwirklicht, sollte dieser Rentenfehler nicht begangen werden. Ganz egal ob man schon mitten drin steckt, kurz davor steht oder noch Jahrzehnte bis zum Ruhestand hat, mit der richtigen Investition kann jeder sich seinen Lebensabend bestens gestalten: Mit eigener Immobilie und den passenden Aktien oder Fonds, mit denen das hart verdiente Geld entsprechend vermehrt wird.